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龙城大街“上位”史(下)

01

这里分时期总结一下,让大家看的更清楚一点:

2010-2012年:起步期,两极分化非常严重,一边是售价奔着2w的豪宅,一边是8字出头的刚需住宅,就这么颇为魔幻的共存于一个板块,但此时板块根基肉眼可见的不太牢固。

2013-2016年:发展期,但这一时期刚需和豪宅境遇完全不同,一方面是刚需快速发展,但是价格仍旧停留在8字头,另一方面豪宅发展受限,价格下降至1.4w以下,甚至更低

2017-2021年:成熟期,这一时期豪宅经过几年的盘整和巩固重新奔向2w,而普通刚需,随着保利的售罄首开的涨价和尾盘,彻底被消灭了。

现在勉强可供刚需上车的也就是降价之后地段和品牌都不怎么样的绿地新里城了。

再进一步总结几点:

一、龙城大街板块是伴随城市南移、经过十年时间、一步步发展过来的,现在已经步入发展成熟期,各方面条件都趋于稳定了。

通俗一点说,已经不是曾经那个青涩的少年了

二、龙城大街板块抗住了19年后的楼市下行,抗跌属性凸显。

这里要说明一下,抗跌性强不是说一点也不会跌,而是市场下行时其他板块按千的降,而它可能会按百降,再通俗点说,就是即便大家都要完蛋,它也只会是挺到最后才完蛋的那几个板块之一。

这里其实就会有比较了,比如有些板块就没有挺过去,比如晋阳湖、长风东,后面做这些板块的分析会说到。

三、现在龙城大街核心地段已被高品质改善和豪宅项目占据,普通刚需项目逐渐绝迹。

就像我在中篇说的那样,坚定改善,消灭刚需,首改项目仍然存在一定的机会,但是普通刚需在保利售罄和首开跳涨的时候已经一去不复返了。

当然,这里的刚需指的是普通刚需,有一种刚需是品质型刚需,就是能花得起1.6w去买紫雲府两居和小三居的这种,毕竟少数,不包含在内。

02

说完过去再说未来。

现在龙城大街板块待开盘的项目只有3个:一个是金地地产的卿云台,一个是金地商置的领峯项目,还有一个是路桥的遗留项目。

先说金地的两个新项目,一北一南,都是偏改善的,而且巧的是这两个项目都是用的金地的高端产品系峯范,早的话今年4季度都会入市。

目前卿云台释放价格1.6-1.8w,妥妥的品质改善,老实说示范区做的有些普通,但是毕竟地段放在那儿,即便价格有所松动,下探空间也有限。

领峯是小高层项目,目前尚未释放价格,预计会比卿云台低一些。

还有一个是路桥的龙锦花园,这个项目拿地很久了,规模也不小,现在一直没有正式对外销售,网传后续可能会跟品牌房企合作,不得而知。

这是目前已经释放信息的项目,除此之外,龙城大街板块其他未拿的地也不少,其中关注度比较高的就是体校的那个地,前段时间控规方案公示,也是引起了很大的关注。

此外,大吴社区附近以及小马那边也有几个地一些开发商在跟进,当然还有一些进度极其缓慢的城中村待开发,比如大吴、小吴、西吴、大马、小马这些。

但这些你光看地方就知道不会便宜了,而且从这个层面来看,龙城大街的高端板块属性预计还会持续好些年。

03

最后再聊一下配套,也就是大家诟病比较多了:不就是一条街么?有啥生活氛围。

我自己的感觉,其实南城整体生活氛围真的不如北城,就像有句话说的:城市向南,生活向北,但是这里是在分析楼市发展,永远是跟城市发展一体的。

太原是一直坚定南移的,而现在房价南高北低的现实也摆在大家面前好些年了,没什么可挣扎回避的。

细说到配套,无非就是那几类。

先说交通,龙城大街作为快速化主干道大交通自不必说,地铁2号线带来的便利也属于锦上添花型的,这个地方本来就是机场快速路,到南站和机场也很方便,当然,高峰期的拥堵和绕来绕去也无可避免。

医疗就不提了,有白求恩医院在那儿,足以满足了。

教育其实是短板,尤其是小学,原先几个村办小学品质也有待提升,不过现在很多楼盘都是自己签学位,像恒大的九一小学,首开的太师附小,倒是可以满足小区业主的上学需求,

再者,龙城大街板块楼盘改善居多,客户年龄也偏大,对于孩子上学问题倒没有那么迫切了。

公园其实是缺的,个人感觉龙城公园的建设对于板块来说重要性和迫切性会强一些,这也是跟附近居民的生活品质直接挂钩的。

商场倒是其次,毕竟也不是天天要去逛的,而且说实话距离南中环长风街都不远,板块内在建的苏宁购物广场目前停工,据说有可能易主,等等看吧。

不过未来是肯定会有的,现在有一些用地的商业指标很高,但是开发商对于大MALL都比较谨慎,退一步特色商业街可能也是不错的选择。

还有一点确实比较赶人的就是飞机的噪音了,因为正处在航道上,每天飞机不断,但是这个没有办法,只能适应了,好在飞机晚上会消停一些,一些豪宅在隔音方面也会加强一些。

到这里,关于龙城大街板块的分析就结束了,我自己觉得已经说的很清楚了。

如果10分是满分的话,这个板块我的打分是在9分以上,适合的客群主要是以功能和品质改善为主

所以你看,有的时候不是人挑板块,板块也会挑人,这么说可能有点残忍,但是现实如此

最后再唠叨一句,年轻的时候总喜欢身边的人和事儿都完美无缺,可能年纪大一点了就会发现有些幼稚。

真正成熟的成年人是要学会自己做取舍的。

END


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